Зліт і падіння торгового центру в США

Колись вважалося радикальне розвитку міського дизайну, торгові центри занепадають в США. Каллум Glennen досліджує їх зростання, їх падіння, і яке майбутнє для американської роздрібної

Нами торгові центри стали жертвою інтернет-магазини, зміна смаків споживачів і їх власний успіх
РИНКИ | РОЗДРІБ
Автор: Каллум Glennen
7 квітня 2017 року
У 1956 році, роздрібної торгівлі був революцію. Центр Southdale у місті Едіна, штат Міннесота став першим у своєму роді: велике, просторе приміщення, заповнене сучасними магазинами і народного мистецтва. Його клімат-контролем навколишнього середовища, які надає відстрочку при замерзанні Міннесота зима, форум для нудьгуючих підлітків і пропозицію для досвідчених покупців. Це було народження торгового центру в США: культурна установа, яка буде поширюватися по всій країні і визначити приміського ландшафту Америки.

Але в той час як сучасний покупець розвивалася, торговий центр не має. Більше не в змозі залучити ходи вони якось хвалилися, багато центри в США в даний час намагаються заповнити простір на підлозі і приходять в занепад. Жертвами інтернет-магазини, зміна смаків споживачів і, в деякому роді, їх власного успіху, торгові центри зараз знаходяться в пастці в швидкий занепад. А торгові центри продовжують однак, щоб закрити, нові розробки народжуються; в той час як центри майбутнього reimagined для того щоб краще відображати громад, які вони представляють, інші стають чимось зовсім іншим.

Король роздрібної торгівлі
Історія сучасного торгового центру нас до відкриття Southdale і її дизайнер, Віктор Грюн. Грюн був Австрійсько-єврейського архітектора, який емігрував в США в 1938 році. Його Молл, спрямованих на захоплення частини життя, які він залишив у Європі: гомінка міська площа. Громад США починають поширюватися в передмісті, і Грюн прагнув відтворити атмосферу середньовічного ринку або грецька Агора: громадський простір, де люди могли б зустрічатися, обмінюватися ідеями та придбати товари та послуги. А магазини були важливою частиною конструкції, вони були не всі точки простору. Грюн розробив торговий центр включено до зручностей, таких як медичні центри, школи і навіть вдома.

Після свого дебюту в 1950-х роках США швидко закохався у створенні Груэн. Центри дозволили людям здійснювати покупки в теплій і доброзичливій обстановці без необхідності виходити в місто. Вони привезли численні роздрібної торгівлі та послуг в одному місці, щось головних вулиць і міст вже рідко пропонують.

Як нам передмістях зросла – далі від міських центрів – популярність центрів тільки збільшується. Більше 1200 торгових центрах злетіли в США після перших прикладів були побудовані в 1950-х роках. Вони стали закладу, завсідниками в культурному дух заміського життя.

Часом здавалося, що центр залишиться безперечним королем роздрібна назавжди, але після хвилі закриття на рубежі тисячоліття, чисельність продовжує скорочуватися і далі закриття неминуча.

Нерухомості дослідницької компанії Зелена вулиця радники заходи здоров’я центр промисловості щорічно. Вивчивши такі чинники, як місткість, продажу за квадратний фут і демографічні Центри обслуговування, Зелена вулиця присвоює ранги за шкалою від A++ до D. прогноз на 2017 р., Зелена вулиця оцінюються більш ніж в 300 американських центрів на C+ або нижче, підкреслюючи, ризик закриття в найближчому майбутньому. У сукупності ці центри становлять лише п’ять відсотків від загальної вартості торгових центрах у США, але як тільки центр починає скочуватися, це може бути майже неможливим, щоб підтримати його.

Приміського зростання
Сильно гнів їх творця, центри значно відрізняються від своєї первинної концепції. В інтерв’ю 1978, Грюн дав зрозуміти, що не підтримує напрямок прийняла сучасних торгових центрів. «Мене часто називають батьком торгового центру», — сказав він. “Я хотів би скористатися цією можливістю, щоб ще відмовляються від батьківства і все. Я відмовляюся платити аліменти, щоб ці події сволота. Вони зруйнували наші міста».

Найбільші нарікання центрів є негативний вплив, який вони справили на раніше встановлені міський пейзаж. Роберт Дж Гіббс, президент планування Гіббс і автором принципи Містобудівного Роздрібна планування і розвитку, сказав, що торгові центри були катастрофічними для головних вулиць і міських центрів, якось знайшов у самому серці місцевих громад.

«Перше покоління молів, побудованих в середині 1950-х до середини 1960-х років спустошили малих містах», — сказав Гіббс. “Вони витягли універмаги від міських центрів і переніс центр торгівлі з центру міста в центр. Велика частина міста тоді боровся протягом приблизно 25 до 30 років. Ефект був нищівним».

По самій своїй природі, торгові центри були побудовані великі і, коли вони росли, необхідні, щоб рухатися далі від міських центрів і громад, які вони обслуговують. Оточений широкими магістралями і часто бракує громадського транспорту, багато торгових центрів стало неможливо отримати доступ до без автомобіля. Це працює тільки сприяти розширенню міської забудови (див. рис. 1), і подальшого будівництва ще більше центрів. В якості вигідних інвестиційних можливостей, їх будівництво швидко роздувся і ринок виявився перенасичений.

«У передмістя вони породжені не було стійким, і вони стали недооціненими властивості в торгових центрах», — пояснив Гіббс. “Люди переїхали з цього району в інший приміський місце, подалі. Так що це була модель нежиттєздатна. Як кварталів скоротилися навколо торгового центру, торгових центрів тоді втратили своїх клієнтів, і відмовилися самі.»

Найбільших жертв масового будівництва торгових центрів були рітейлерів У головних вулиць і міст. «На піку свого розвитку, [головних вулиць і міст] було близько 80 відсотків частки ринку роздрібної торгівлі», — сказав Гіббс. «Після центри наліво, вона впала до п’яти відсотків частки ринку.» Для більшої частини міст і міських центрів і не оговталися від втрати користувача. «Є всього 23 або 30 американських міст, які відновили, може бути, 20 відсотків частки ринку, від 80 відсотків вони були», — сказав Гіббс.

Падіння продажів
Це не просто зникають споживачів, що призвело до поступового занепаду численні центри: бізнес-модель, яка колись гнали їх робить все мало розуміється в сучасній роздрібній середовищі.

Традиційна архітектура торгового центру був один, довгий, закритий зал, що два Сполучених великих універмагах на обох кінцях. Ці універмаги, часто називають ‘якір’, були основні визначні пам’ятки. Уздовж містків, що з’єднують ці магазини, дрібні бутіки відкривати і згодом залучити частину людей, які проходили повз. Поступово, центри почали експериментувати з різними формами і розмірами, але основною передумовою підключення універмаги завжди залишалася незмінною.

1956
Запуск першого центру США

1,200+
Центри в США

300+
Центри загрозою закриття

Природно, ці універмаги командував значна кількість енергії за розробників і власників торгового центру. Як головна визначна пам’ятка, вони зуміли домовитися все з місць, вивісок і розмір парковок виключно низька орендна плата. Неминуча популярність торгового центру якір магазинах був невід’ємною частиною його існування; відділ закриття магазину може спровокувати виток спадного відвідувачі, скорочення витрат і в кінцевому підсумку закриття магазинів.

На жаль для розробників, торговий центр, універмаги, які підтримували їх у минулому, починають борсатися. У 2016 році Мейсі оголосив, що він буде закривати 100 магазинів. Сірс також планує закрити понад 150 магазинів, в той час як jc Пенні оголосила низку закриттів магазину протягом останніх двох років.

Завдання багатьох торгових центрах є, як тільки універмаг закривається, це може бути важко знайти щось, щоб заповнити порожнечу. Для початку, є кілька сучасних торгових операторів, що працюють у масштабах традиційного універмагу. Хоча деякі центри можуть знайти кінотеатр, щоб заповнити простір, багатьох вже є. Якщо торговий центр, щоб втратити кілька універмагів, в той же час, падіння відвідуваності будуть катастрофічними.

Ефект Старбакс
Для центрів, що в кінцевому підсумку закриття, місце, яке вони займали пропонує широкий спектр можливостей для підприємців, інвесторів та державних органів (див. рис. 2). «Невдалих торгових центрів просто redevelopable в інші види землекористування», — пояснив Гіббс. «У деяких випадках, розробники зберігаючи структуру центру і перетворення їх у центри зайнятості, коледжів і мерії.»

Ці перепланування не обов’язково означає, що вроздріб повністю видаляється з рівняння, а швидше зменшуються до більш відповідного рівня. Це може означати, що процес повернення торгової площі від одного мільйона квадратних футів до 100 000 квадратних метрів – це рівень набагато більш стійким в довгостроковій перспективі.

Гіббс виклав інший варіант: відірвати торговому центрі і перепланування майна в легені і щільні спільноти змішаного використання. У порівняно невеликому просторі, в роздріб, житлом і роботою все пов’язано, знижуючи залежність середньої людини на машині і заохочення більш комплексних спільнот.

«Це привабливий для широкого кола покупців, від millennials порожні, живуть для літніх людей та молодих сімей», — сказав Гіббс. «Це більш енергійне співтовариство, тому що ще багато належить зробити, тому що ти не залежиш від автомобіля, і це більш стійкий, займає менше ресурсів».

Популярність цей стиль розвитку також може бути дуже вигідно для розробників, покупці демонструють готовність платити премію, щоб жити в більш зв’язну область.

У 2015 році дослідницька фірма США визначив, що він назвав Старбакс ефект, при якому об’єкти, розташовані у чверті милі Старбакс зросли в ціні значно швидше, ніж ті, які далі. Величезний слід, залишений невдалої торговий центр дає прекрасну можливість для розвитку такої спільноти. Гіббс нагадав одну властивість, якою він працював, був куплений за $1 млн і проданий за $30 млн всього через два роки.

Гіббс сказав: “[Це], бо [Розробник] був у змозі поставити в сотні житлових будинків, нові магазини в форматі крокової доступності, і він створив великий Центр зайнятості. Так що я дуже оптимістично про те, як ці старі центри можуть бути знесені або перетворені в змішані використовувати громад».

У той час як центри, які не можуть знайти нове життя в багатофункціональних центрах або повністю перепрофільовані, повідомив, що центри залишаться не повинен вижити незмінною. З доданим тиском інтернет-магазини, просто з широким вибором магазинів вже не достатньо, щоб залучити клієнтів в масовому порядку. Щоб повернути споживачів, торгові центри все більше починають нагадувати Оригінальне бачення Груэн.

Зміни в управлінні
Метт Біллербек, старший віце-президент з архітектури, планування і проектування CallisonRTKL практику, вважає, що нинішня хвиля закриття торгового центру, принаймні частково з-за величезної кількості сайтів, які відкриті між 1950-х і 2000-х років.

Біллербек сказав: “Це було надто багато з хорошої речі, і там були просто більше торгових центрів, ніж ринок може підтримати, прямо вгору. Я не думаю, що хтось буде з цим сперечатися. Природна еволюція конкуренції деякі з них починають зникати ні на що, навіть у пристойному економіки».

З доданим тиском інтернет-магазини, просто з широким вибором магазинів вже не достатньо, щоб залучити клієнтів
З інтернет-магазини беруть десь між 10 і 20 відсотків продажів торговий центр, покупцям більше не потрібно їздити по основній та частих покупок, що ще є люди, через двері. Для боротьби з цим, сказав Біллербек провідних центрів підвищення їх вибір в магазинах і створює більше причин, щоб відвідати.

Одним з таких прикладів, за словами Біллербек, це Південне узбережжя Плаза в Лос-Анджелесі: “це в кожному магазині ви могли б подумати. Так на великий день покупок, якщо ви хочете магазин, у них є вся колекція. Коли ви збираєтесь разом з друзями, і ви хочете побачити, спробувати і зробити великий набір покупок, чи ти веселишся, ти збільш подорож».

Але як працюють магазини, теж змінюється. Хоча деякі універмаги, такі як nordstrom не роблячи сильний інтерес, класичного формату магазину панчоху унікальний вибір брендів падає в популярності. Біллербек сказав, альтернативні, спеціальні і більш ексклюзивні бренди з’являються, щоб заповнити цей простір: «є всякі інші магазини там, як Бонобо, warby Паркер і яблуко; ці речі в нові атрактори для торгових центрів, саме з цієї причини люди приїжджають.»

Біллербек вважає, з правом управління, ці торгові центри звільняються від вимог універмагу може внести істотні зміни, щоб задовольнити спеціаліст і привабливих брендів.

Центри майбутнього
Однак, це не просто вибір магазині, який знаходиться в процесі перегляду. Так як магазини вже не команди достатньо залучити для людей, щоб зробити поїздку в центри, як нинішні власники торгового центру і розробники працюємо, щоб включити житлових, офісних та інших приміщень в торгових центрах.

«Торговий центр в США стане більше схожа Азії», — сказав Біллербек. «Це роздрібні пунктом ви йдете кожен день на роботу і з роботи, більше схоже на Європу, більш тісно пов’язані, й більше інтегрованими в районі».

Тенденція більше пов’язана центрів давно стало нормою за кордоном. На відміну від США, ці центри, як правило, розташовані в міських центрах і добре пов’язаний з громадським транспортом. В цілому, вони мають тенденцію бути більш доступним і не малювати людей, подалі від їх будинку. В силу цього об’єкти часто складаються з набагато більше, ніж просто магазини; включення послуг, зручностей і навіть залів. Оскільки є більше, щоб зробити, вони мають більшу привабливість.

Біллербек сказав: “ідея, яка використовується в торгових центрах для цих абстрактних областях, де ви хотіли залишити свої спільноти, залишити те, що є звичайною повсякденною уклад життя, залишити свої регулярні поїздки на роботу і з роботи. Це була одна модель поведінки, а потім торговий центр був зовсім інша справа… все змінюється».

Ці більше пов’язані центри, які включають житлові, офісні, торгові та розважальні – як концертні зали або навіть стадіони – виглядають набагато більше як спочатку бачення Груэн. Біллербек цілком оптимістично, який спосіб життя ці нові центри заохочення: “це речі, які більш тісно пов’язані з громадами і управляється транзиту, корисніше для навколишнього середовища, більше про різноманітність вибору та обслуговування культурно-масових заходів. Менш шаблонними і більш індивідуалізованими, більш керований особистості. Це багатшими, глибше, ширше досвід, це схоже на те, як ми сподіваємося, наші міста будуть виглядати, і я думаю, що це ідея, що вони збираються, щоб бути легко підключений учасників міський пейзаж».

Під час вибуху торгового центру будівництво у США цілком може бути старше, тих, що залишилися на порозі нового майбутнього для роздробу. Приймають переглянутий роль в міському пейзажі або піддається переосмисленню, саморуйнівні моделі, прийняті попередніми розробниками центру, схоже, підійшла до кінця. Замість торгових центрів в майбутньому буде прагнути зайняти велику роль у формуванні і спільнотах; більше не служу, а просто стріт-ритейлу, але як громад в їх власному праві.